Η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα μπαίνει σε πιο επικίνδυνη φάση, όχι επειδή «ξαφνικά φταίει το Airbnb», αλλά επειδή η χώρα συνεχίζει να αντιμετωπίζει το πρόβλημα χωρίς συνεκτική πολιτική κατοικίας. Τα ενοίκια παραμένουν υψηλά, η πρόσβαση σε αξιοπρεπή και προσιτή στέγη δυσκολεύει, και ο δημόσιος διάλογος εγκλωβίζεται συχνά σε έναν βολικό στόχο: τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. 
Όμως τα διαθέσιμα στοιχεία, και ειδικά η έρευνα του ELTRUN του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών, δείχνουν ότι το φαινόμενο είναι πολύ πιο σύνθετο και ότι ο ρόλος του Airbnb συχνά διογκώνεται, ενώ υποτιμώνται οι πραγματικές, διαρθρωτικές αδυναμίες της αγοράς κατοικίας.
Το Airbnb έχει αναδειχθεί σε εύκολο πολιτικό και επικοινωνιακό στόχο, όμως η έρευνα του ΟΠΑ δείχνει περιορισμένο αντίκτυπο στα ενοίκια, την ώρα που οι βαθύτερες αιτίες της κρίσης βρίσκονται στην ανύπαρκτη δημόσια στεγαστική πολιτική, στην υποπροσφορά και στην αδυναμία του κράτους να αυξήσει ουσιαστικά το διαθέσιμο απόθεμα κατοικιών.
Η αφετηρία της συζήτησης είναι σαφής: η Ελλάδα βρίσκεται στη δυσμενέστερη θέση στην ΕΕ ως προς την προσιτότητα της στέγασης, με το κόστος κατοικίας να απορροφά το 35,5% του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών το 2024, έναντι 19,2% στην ΕΕ. Η μελέτη της διαΝΕΟσις επισημαίνει ότι η κρίση προσιτότητας δεν είναι απλώς αποτέλεσμα ανόδου τιμών, αλλά προϊόν μιας μακράς περιόδου κατά την οποία η κατοικία δεν αποτέλεσε κεντρικό πυλώνα κοινωνικής πολιτικής στην Ελλάδα, ειδικά μετά την κατάργηση του Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας το 2012. Με άλλα λόγια, το πρόβλημα δεν είναι μόνο ότι οι κατοικίες ακριβαίνουν, αλλά ότι το κράτος δεν έχει δημιουργήσει μηχανισμούς μαζικής παραγωγής, αξιοποίησης και διάθεσης προσιτής κατοικίας, όπως συμβαίνει σε πολλές άλλες ευρωπαϊκές χώρες.

Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν μετατραπεί σε έναν βολικό «ένοχο». Η πολιτική πίεση για περιορισμό του Airbnb είναι διαρκής, ενώ οι ξενοδόχοι ζητούν παγίως αυστηρότερους περιορισμούς, υποστηρίζοντας ότι έτσι θα απελευθερωθούν κατοικίες για μακροχρόνια μίσθωση. Όμως η ίδια αυτή πίεση έχει και μια προφανή επιχειρηματική διάσταση: η μείωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων περιορίζει την προσφορά τουριστικών καταλυμάτων εκτός ξενοδοχείων και, κατ’ επέκταση, ενισχύει τη θέση των ξενοδοχειακών μονάδων στην τιμολόγηση. Πρόκειται για μια σύγκρουση συμφερόντων που συχνά παρουσιάζεται ως κοινωνική ευαισθησία, ενώ στην πράξη επηρεάζει και τον ανταγωνισμό στην τουριστική αγορά.

Η έρευνα του ELTRUN/ΟΠΑ για το 2025 βάζει όμως τα δεδομένα σε πιο ψύχραιμη βάση. Σύμφωνα με τα ευρήματα που παρουσιάζονται στη σύνοψη της μελέτης, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αντιστοιχούν μόλις στο 0,4% των συνολικών κατοικιών στην Ελλάδα και περίπου στο 1,1% στην Αθήνα, ποσοστά που από μόνα τους δύσκολα στηρίζουν την άποψη ότι αποτελούν τον βασικό παράγοντα έκρηξης των ενοικίων. Η ίδια έρευνα αναφέρει ότι δεν εντοπίστηκε στατιστικά σημαντική σύνδεση ανάμεσα στην αύξηση των καταχωρίσεων βραχυχρόνιας μίσθωσης και στην αύξηση των ενοικίων, ενώ ακόμη και σε υποθετικό σενάριο η επίδραση εκτιμάται έως 1,8%. Επιπλέον, το 94% των οικοδεσποτών εμφανίζεται να είναι ιδιώτες και το 98% να διαχειρίζεται ένα ή δύο ακίνητα, στοιχείο που αποδυναμώνει την εικόνα μιας αγοράς που κυριαρχείται συνολικά από μεγάλους «κερδοσκόπους».

Αυτό δεν σημαίνει ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι αδιάφορες για τη στεγαστική πίεση. Η μελέτη της διαΝΕΟσις αναγνωρίζει ότι η ανεξέλεγκτη επέκτασή τους μπορεί να πιέζει την προσφορά μακροχρόνιας στέγασης και να έχει τοπικές τιμολογιακές επιδράσεις, ιδιαίτερα σε τουριστικά hotspots και γειτονιές υψηλής ζήτησης. Όμως η ίδια μελέτη είναι σαφής ότι το στεγαστικό τοπίο διαμορφώνεται από πολύ περισσότερους παράγοντες: μεγάλο ποσοστό κενών κατοικιών, υψηλό κόστος κατασκευής, χαμηλή διαχρονική επένδυση στη στέγαση, «κόκκινα» δάνεια, Golden Visa, αργές πολεοδομικές διαδικασίες, ενεργειακή επιβάρυνση και περιορισμένη παραγωγή νέων κατοικιών. Το κρίσιμο, επομένως, είναι ότι το Airbnb λειτουργεί ως επιταχυντής σε ορισμένες μικρές αγορές, όχι ως η κεντρική εξήγηση του εθνικού προβλήματος.

Η πραγματική αδυναμία βρίσκεται αλλού: στην έλλειψη ουσιαστικών μέτρων προσφοράς. Η διαΝΕΟσις περιγράφει μια χώρα με εξαιρετικά χαμηλές δημόσιες δαπάνες για στέγαση, χωρίς ισχυρό κεντρικό φορέα κοινωνικής κατοικίας, και με πολιτικές που κινούνται ακόμη σε αρχικό στάδιο. Στο διεθνές σκέλος της μελέτης, καταγράφεται ότι χώρες όπως η Αυστρία, η Γαλλία, η Δανία και η Ολλανδία έχουν αναπτύξει ισχυρά συστήματα κοινωνικής κατοικίας, με άμεση κρατική χρηματοδότηση, δημοτικούς ή μη κερδοσκοπικούς φορείς και ενεργό ρόλο του κράτους στη διαμόρφωση της αγοράς. Ακόμη και χώρες με μικρότερη παράδοση κοινωνικής κατοικίας, όπως η Ισπανία και η Πορτογαλία, έχουν στραφεί σε νέους οργανισμούς, αξιοποίηση δημόσιας περιουσίας και οικονομικά κίνητρα για την ενίσχυση της προσφοράς.

Στην Ελλάδα, αντίθετα, η συζήτηση περιστρέφεται κυρίως γύρω από επιδόματα, φορολογικές ρυθμίσεις και περιορισμούς, όχι γύρω από μαζική παραγωγή νέας προσιτής κατοικίας. Η διαΝΕΟσις προτείνει αξιοποίηση των κενών κατοικιών σε συνδυασμό με προγράμματα ανακαίνισης, επιτάχυνση των διαδικασιών για ιδιοκτησιακές εκκρεμότητες και ψηφιακή ταυτότητα κτιρίων, καθώς και νέες κατασκευές μέσω κρατικών κοινωνικών κατοικιών και Συμπράξεων Δημοσίου και Ιδιωτικού Τομέα. Επιπλέον, τονίζει την ανάγκη για πολιτικές αποκέντρωσης, με δημιουργία θέσεων εργασίας και υποδομών εκτός των πλέον πιεσμένων αστικών κέντρων, ώστε να αποσυμφορηθούν οι τοπικές αγορές. Αυτές είναι παρεμβάσεις που απαιτούν θεσμικό σχεδιασμό, χρόνο και δημόσιο χρήμα, δηλαδή ακριβώς ό,τι αποφεύγει το πολιτικό σύστημα όταν προτιμά να εστιάζει σε έναν πιο εύκολο στόχο όπως το Airbnb.

Εδώ βρίσκεται και ο πυρήνας του προβλήματος: όσο η κυβέρνηση και ο δημόσιος διάλογος επικεντρώνονται σχεδόν μονοδιάστατα στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, τόσο καθυστερεί η συζήτηση για τα δύσκολα αλλά ουσιαστικά εργαλεία πολιτικής. Η πολεοδόμηση νέων ζωνών κατοικίας, η οργανωμένη ανάπτυξη κοινωνικής και δημοτικής κατοικίας, οι άμεσες δημόσιες επενδύσεις σε κατασκευή ή ανακαίνιση προσιτών διαμερισμάτων, η αξιοποίηση δημόσιων ακινήτων και η δημιουργία ενός μόνιμου, ισχυρού φορέα στεγαστικής πολιτικής είναι τα μέτρα που προτείνουν οι ειδικοί διεθνώς και τα οποία απουσιάζουν σε μεγάλη κλίμακα από την ελληνική απάντηση. Χωρίς αυτά, η κρίση δεν θα λυθεί· απλώς θα αλλάζει αποδιοπομπαίους τράγους.

Η επίμονη εστίαση στο Airbnb κινδυνεύει να λειτουργήσει ως αντιπερισπασμός: μπορεί να παράγει πολιτικό θόρυβο και να εξυπηρετεί επαγγελματικά συμφέροντα στον τουρισμό, αλλά δεν αρκεί για να μειώσει ουσιαστικά τα ενοίκια σε εθνικό επίπεδο. Η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα είναι πρωτίστως κρίση προσφοράς, θεσμών και δημόσιας πολιτικής, και γι’ αυτό απαιτεί πολύ πιο φιλόδοξες παρεμβάσεις από μια απλή καταστολή των βραχυχρόνιων μισθώσεων.

Για τα νοικοκυριά, αυτό σημαίνει ότι χωρίς νέα κατοικία, αξιοποίηση του τεράστιου κενού αποθέματος, κοινωνική στέγη και σοβαρό πολεοδομικό σχεδιασμό, η πίεση θα παραμείνει ισχυρή ακόμη κι αν μπουν νέοι περιορισμοί στις πλατφόρμες. Για την οικονομία, σημαίνει επίσης ότι η στέγαση θα συνεχίσει να λειτουργεί ως «κρυφός φόρος» στην κατανάλωση, στην εργασία και στη δημογραφική προοπτική της χώρας, εφόσον οι νέοι αδυνατούν να αποκτήσουν αυτόνομη και προσιτή κατοικία.